Hypothekarmarkt Schweiz – eine Entwicklung mit Risiken

In der Schweiz erfüllen sich jedes Jahr mehr Schweizer Haushalte den Traum eines Eigenheims. Dieser Trend spiegelt sich im Anstieg der Verschuldung und dem ausstehenden Hypothekarvolumen wider. Gemäss SNB (2019) wurde letztes Jahr erstmals ein ausstehendes Hypothekarvolumen von über CHF 1’000 Mrd. erreicht. Das jährliche Hypothekarwachstum betrug in den letzten Jahren zwischen zwei und drei Prozent.

Welche Belastungen eine solche Entwicklung mit sich bringen könnte, wurde bereits in einer Studie von 2018 evaluiert (Credit Suisse).

  • Bei einem Zinsniveau von 2017 werden 1.7 % des Schweizer BIP für den Schuldendienst aufgewendet
  • Bei einem Zinsniveau von 2007 werden 3.6 % des Schweizer BIP für den Schuldendienst aufgewendet
  • Bei Spitzenzinsen der 90er werden 8.3 % des BIP für den Schuldendienst aufgewendet

Diese Zahlen zeigen, dass die aktuellen Niedrigzinsen dafür sorgen, dass trotz hohen ausstehenden Hypothekenvolumens, nur ein Bruchteil des BIP für den Schuldendienst aufgewendet werden muss. Demzufolge würde eine Rückkehr auf das Zinsniveau von 2007 eine stärkere finanzielle Belastung für die Wohneigentümer bedeuten und mögliche Ausfälle provozieren.

Was verhindert aktuell ein noch stärkeres Wachstum des Hypothekarmarkts? Im Folgenden werden drei verschiedene Aspekte erläutert.

Faktoren, die das Wachstum des Hypothekarmarktes bremsen

Zum einen stellt der kalkulatorische Hypothekarzins eine natürliche Bremse bei der Entwicklung des Hypothekarvolumens dar. Dieser kalkulatorische Hypothekarzinssatz wird von den Banken für die Berechnung der Tragbarkeit der Finanzierung herangezogen. Dabei wird die potenzielle Schuldzahlung mit diesem fiktiven Zinssatz berechnet und dem Einkommen gegenübergestellt. Die Tragbarkeit einer Finanzierung ist dann gegeben, wenn nicht mehr als 1/3 des Einkommens durch die Tilgung belastet wird. Dieser kalkulatorische Hypothekarzinssatz soll verhindern, dass einkommensschwächere Personen von dem Risiko eines steigenden Zinsniveaus tangiert würden. Branchenüblich wird bis dato ein kalkulatorischer Hypothekarzinssatz von etwa 5 % für die Berechnung herangezogen, was aktuell ein Vielfaches des effektiven Zinssatzes darstellt.

Zum anderen stellt die oft vorhandene Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Realwert eine weitere Herausforderung für den Hypothekennehmer dar. Dabei ist der Realwert eine Schätzung des Liegenschaftswertes, welche das Bankinstitut im Zuge des Finanzierungsprozesses vornimmt und die als Basis für die Finanzierung dient. Oft liegt dieser Schätzwert die Werthaltigkeit betreffend tiefer als der tatsächliche Kaufpreis, was wiederum mit höheren Anforderungen an das Eigenkapital einhergeht (siehe Tabelle 1). Wenn beispielsweise eine Immobilie mit einem Kaufpreis von CHF 1 Mio. zu einem Realwert von CHF 800 Tsd. bewertet wird, ergibt sich beim Eigenkapitalbedarf ein Unterschied von fast CHF 160 Tsd. (+/- 80 %). Erschwerend dabei ist, dass die Käufer 10 % des Eigenkapitals mit Mitteln finanzieren müssen, die nicht aus der Pensionskasse stammen.

Szenario 1 Szenario 2
Kaufpreis (KP) 1’000’000 CHF 1’000’000 CHF
Realwert (RW) 1’000’000 CHF 800’000 CHF
Eigenkapital (EK; 20 % des Realwertes) 200’000 CHF 160’000 CHF
Differenz (KP – RW) 0 200’000 CHF
Fremdfinanzierung 800’000 CHF 640’000 CHF
Eigenfinanzierung (EK + Differenz) 200’000 CHF 360’000 CHF
Differenz zwischen Szenario 1 und 2 (+/-) 160’000 CHF

Der dritte Aspekt ist die starke Preisentwicklung von Wohneigentumspreisen. So hat sich beispielsweise der Kaufpreis für Wohnungen und Häuser innerhalb der letzten 10 Jahren (2008-2018) in Zürich beinahe verdoppelt (+93 %) (Comparis, 2019). Dieser Aspekt stellt ein weiteres Hindernis beim Immobilienerwerb dar. Insbesondere im Bereich der Renditeliegenschaften nimmt die Anzahl an Leerwohnungen laufend zu, bei steigenden Preisen. Was auf die Rendite schlägt und eine gewisse Übersättigung des Marktes erahnen lässt.

Risiken einer Zinserhöhung

Viele der Hypothekarnehmer sehen einen potenziellen Anstieg des Zinsniveaus als finanzielles Risiko und sichern sich mit langen Hypothekenlaufzeiten gegen diese Erhöhung ab. Der Hypothekarnehmer einer Festhypothek erfährt erst bei der Verlängerung ein sich veränderndes Zinsniveau. Diese Verzögerung würde eine allfällige Konsolidierung hinauszögern.
Die Tendenz zu langen Laufzeiten spiegelt sich auch in den bereits abgeschlossenen Hypotheken wider, von welchen heutzutage mehr als die Hälfte 10-jährige Festhypotheken darstellen. Eine Comparis-Studie aus dem Jahre 2006 zeigt auf, dass 2005 die durchschnittliche Hypothekarlaufzeit bei ca. 5 Jahren lag – eine wohl klare Tendenz.

Sowohl diese vermeintliche Absicherung als auch die damit einhergehende zwangsläufige Bindung an das Finanzinstitut sind jedoch trügerisch. Da Immobilien ein illiquides Asset darstellen, d. h. nicht jederzeit auf dem Markt verkäuflich sind, sichern sich bereits heute eine Vielzahl der Finanzinstitute gegen einen möglichen Immobilienmarkteinbruch ab. Verschiedene Anbieter führen etwa Klauseln in den Verträgen auf, welche eine vorzeitige Auflösung der Hypothek seitens des Hypothekargebers aufgrund einer sich ändernden Vermögens- oder Ertragssituation ermöglichen. Ferner räumen sie sich z. T. das ausschliessliche Recht ein, Hypotheken an weitere Anbieter zu verkaufen, um somit ihre Handelsbilanz relativ schnell von diesen Risikopositionen bereinigen zu können. Dieses Recht auf Veräusserung ermöglicht den Verkauf der Hypotheken an Dritte innerhalb der Schweiz und oftmals sogar an Drittparteien im Ausland. Ein solches Recht wurde im Nachgang der Finanzkrise von 2007 von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) bei allen systemrelevanten Banken durchgesetzt. Bis anhin hat aber noch kein Institut in der Schweiz dieses Recht in Anspruch genommen.

Diese zwei Faktoren – einerseits das Recht auf Verkauf an Drittparteien und andererseits die vorzeitige Auflösung – könnten sich in einer Abwärtsbewegung schnell gegenseitig negativ bestärken. Sowohl sinkende Immobilienpreise, welche sich zwangsläufig auf die Vermögenssituation des Hypothekarnehmers auswirken, als auch der  potenzielle Verkauf an einen Drittanbieter, welcher wiederum die Gesamtsituation neu beurteilt und das Recht hat, die Hypothek einseitig zu kündigen, könnten schwerwiegende Folgen nach sich ziehen – keine Hypothek, hohe Schulden, Aussichtslosigkeit in einem angespannten Marktumfeld.

Lösungen branchenübergreifend forcieren

Was aktuell gegen eine Überhitzung und für adäquate Kontrollmechanismen des Marktes spricht, ist die beobachtbare Ausfallquote bei Hauskrediten an Private, denn diese ist weiterhin praktisch null.

Um einem solchen Negativszenario dennoch frühzeitig vorzubeugen, sollten aus Sicht des Hypothekarnehmers Lösungen von den Hypothekaranbieter forciert werden, welche aber nicht nur klassische Banken miteinbeziehen. Lösungsansätze könnten durch eine Vernetzung von Versicherung, Vorsorge und Finanzierung erreicht werden. So könnten Versicherungen allfällige negative Konsequenzen von Verkäufen der Hypotheken versichern.
Diese Vernetzung bietet Ansatzpunkte für die Etablierung von umfassenden Services im Kontext von Ecosystemen, indem dem Kunden zum Beispiel nicht mehr nur eine Hypothek angeboten wird, sondern ein umfassendes Paket rund ums Thema Wohnen oder Familie & Eigenheim.

Quellen:

Beobachter (2017). Banken wollen Geld nicht. Abgerufen von https://www.beobachter.ch/geld/hypotheken/hypotheken-banken-wollen-geld-nicht

Comparis (2019). Der Schweizer Immobilienmarkt auf einen Klick. Abgerufen von https://www.comparis.ch/immobilien/preisentwicklung

CreditSuisse, (2018). Wie steigende Zinsen Hausbesitzer treffen würden. Abgerufen von https://www.credit-suisse.com/ch/de/articles/private-banking/wie-steigende-zinsen-hausbesitzer-treffen-wuerden-201803.html

SNB (2019). Hypothekarkredite und Übrige Kredite nach In- und Ausland. Abgerufen von https://emi.snb.ch/de/emi/hypo (Tabellenangebot der SNB)

Tages-Anzeiger (2019). Hilfe, die Bank verkauft meine Hypothek. Abgerufen von https://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/standardhilfe-meine-hypothek-wird-verkauft/story/18780501

Wüest & Partner (2019). Die Aussichten für den Schweizer Immobilienmarkt. Abgerufen von https://www.hausinfo.ch/de/home/finanzen-steuern/kauf-verkauf/immobilienmarkt.html

Michael Gasser

Fasziniert von der Kombination aus akademischer und praxisnaher Beratung, fand Michael Gasser nach seinem Masterabschluss den Weg zum Business Engineering Institute St. Gallen. Dort berät er zu Themen wie Digitalstrategie, Plattformökonomie und Geschäftsmodelle. Zuvor absolvierte er den Master in Business Innovation an der Universität St. Gallen. Dort konnte er sich ein breites Wissen zu digitalen Themen und neuen Geschäftsmodellen aneignen, welches fortlaufend mit Praxisprojekten erweitert wurde.
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