Distributed-Ledger-Technologie für den Immobilienmarkt – eine sinnvolle Synthese?

Die Immobilienbrache stellt einen grundlegenden Sektor der Wirtschaft dar und hat essentiellen Einfluss auf die Finanzmärkte [1]. Beispielsweise sind in Deutschland 800.000 Unternehmen in der Immobilienbranche verortet und beschäftigen über 3,5 Mio. Arbeitnehmer [2]. Die Finanzkrise 2008 hat gezeigt, dass der Zusammenhang zwischen Immobilien- und Finanzindustrie nicht nur auf nationaler Ebene von höchster Relevanz ist, sondern es durch die globale Verflechtung von Finanz- und Immobilienindustrie zu globalen Spillover-Effekten^[a] kommen kann.

Fehlende Transparenz und Kontrolle führten 2008 zu einer weltweiten Wirtschaftskrise. In den 90er Jahren führte ein niedriger Leitzins in den USA dazu, dass US-Bürger sich vermehrt einen Hypothekarkredit für ein Eigenheim leisten konnten. Es kam zu einem regelrechten Bauboom, die Nachfrage nach Immobilien sowie deren Preise stiegen. Banken nutzten diese Hypotheken zur Erstellung neuer Finanzprodukte, den Collaterized Debt Obligations (CDOs). Ein CDO wird durch eine Ratingagentur (z. B. S&P Global Ratings) bewertet und ist eine besondere Art von Finanzprodukt. Grundlage für dieses Produkt stellt der Weiterverkauf von Bankkrediten an einen Käufer, wie zum Beispiel eine Investmentbank, dar. Der Käufer übernimmt die Position der Bank und kann die Kreditforderungen geltend machen. CDOs bündeln eine Vielzahl solcher weitergereichten Bankkredite in einem Topf. Andere Investoren, Versicherungen oder Pensionsfonds können anschliessend in diesen Topf investieren [4]. So wurden im Rahmen der Finanzkrise Hypothekarkredite in grossem Stil durch die Verwendung von CDOs «investierbar» gemacht. Im Falle von Hypothekarkrediten sind CDOs besonders interessant, da der Kredit durch die zugrundeliegende Immobilie abgesichert ist. Im Fall des Zahlungsausfalls kann der Kreditgläubiger die Immobilie jederzeit verkaufen [5].

Durch attraktive Zinsrenditen erfreuten sich CDOs mit Hypothekarkrediten steigender Beliebtheit. Um die Nachfrage zu stillen, wurden Hypotheken auch an Personen mit schlechter Kreditwürdigkeit vergeben. Manuelle Prozesse und intransparenter Informationsaustausch führten zur Vergabe der sogenannten Subprime-Kredite [6]. Somit beinhalteten CDOs nicht nur Kredite von glaubwürdigen Schuldnern, sondern auch Kredite mit einem hohen Ausfallrisiko. Unter der Annahme, dass die Preise von Häusern permanent weitersteigen würden, stellte dies für die Banken kein Problem dar; die realen Immobilien konnten jederzeit Kreditausfälle der Schuldner ausgleichen. CDOs wurden weiterhin mit besten Bewertungen durch die Ratingagenturen versehen. Als es 2005 zu einer Verschlechterung der gesamten Wirtschaftslage in den USA kam (schwacher Konsum, gesunkene Investitionen) [7], konnten viele Schuldner ihre Kredite nicht mehr tilgen und mussten ihre Immobilien verkaufen.

Der Markt wurde von Immobilien geschwemmt, ein Angebotsüberhang an Immobilien ließ deren Preise rapide sinken. Infolgedessen blieben Investoren auf milliardenschweren Kreditausfällen durch CDOs sitzen, auch in Europa. Investoren, die diesen Trend witterten, setzten strategisch auf den Ausfall der Kredite und somit auch der CDOs, die einen hohen Anteil an Ausfallrisiken beherbergten, und fuhren beträchtliche Gewinne ein. Intransparente Kreditzusammensetzungen der CDOs führten schliesslich zum Vertrauensverlust sowohl zwischen den als auch in die Banken [8].

Herausforderungen in der Immobilienindustrie

Die globale Finanzkrise ist ein Paradebeispiel für die Relevanz der Immobilienbranche für und die enge Verflechtung mit der Finanzindustrie. Um zu verhindern, dass der Immobilienmarkt sich negativ auf die Finanzindustrie auswirken kann, müssen unterschiedliche Herausforderungen gelöst werden (siehe Abbildung 1). Diese Herausforderungen weisen Ähnlichkeiten zu den Problemen der Finanzkrise 2008 auf. Daher lassen sich aus dem Beispiel der Finanzkrise unterschiedliche Herausforderungen in der Immobilienindustrie ableiten.

Grundsätzlich muss die Transparenz in Bezug auf die Kreditvergabe sowie den allgemeinen Hypothekarprozess verbessert werden. Es bedarf strengerer Vorschriften für Hypotheken, zudem muss der riskante Derivatehandel auf den Sekundärmärkten eingedämmt werden [9]. Nur so können negative Szenarien wie die Finanzkrise 2008 in Zukunft verhindert werden.

Strukturelle Defizite in der Immobilienbranche beschleunigten die verheerende Wirkung der Finanzkrise und sind auch heute noch von höchster Relevanz. Durch manuelle Prozesse sowie eine Vielzahl von Intermediären in der Abwicklung von Immobilienkäufen entstehen komplexe Beziehungen zwischen einzelnen Vertragsparteien. Dadurch ist zum einen nicht immer sichergestellt, dass alle Parteien über die für sie notwendigen Informationen verfügen oder dass diese vertrauenswürdig sind. Die Gültigkeit und Echtheit von Dokumenten wie Verträgen und Zertifikaten kann aktuell nur über Intermediäre (zum Beispiel Notare) garantiert werden. Zum anderen ist der Prozess des Immobilienkaufs durch die vielen Intermediäre und den geringen Grad an Automatisierung sehr ineffizient, was zu hohen Aufwänden für den Käufer einer Immobilie führt. Dass Verträge und Eigentumszertifikate nach wie vor in physischer Form aufgesetzt werden, erhöht ebenfalls die Transaktionskosten. Darüber hinaus erwarten Kunden erweiterte Services wie den Nachweis über vergangene Schäden, Reparaturarbeiten oder Rechnungen einer Immobilie in digitaler Form und in Real-time. Infolgedessen muss die Geschwindigkeit des Informationsaustausches in der Branche steigen, um die neuen Anforderungen zu erfüllen [9]–[13].

Durch technologische Innovationen wie die Distributed-Ledger-Technologie (DLT), insbesondere die Blockchain-Technologie, haben sich in den letzten Jahren neue Möglichkeiten für die Bewältigung der genannten Herausforderungen ergeben. Dieser Beitrag analysiert den Einfluss der DLT auf die einzelnen Schritte des Immobilienerwerbs (insbesondere im Hypothekarprozess). In diesem Zuge werden zunächst die Eigenschaften von DLT und der Blockchain sowie die generische Value Chain der Immobilienindustrie vorgestellt. Die Ausführungen werden durch potenzielle Anwendungsgebiete der Technologie ergänzt.

DLT: Definition und Charakteristika

Die Distributed-Ledger-Technologie (DLT) ist ein digitales System, welches eine verteilte Datenbankinfrastruktur verwendet. Diese besteht aus mehreren unabhängigen, aber miteinander verbundenen Knoten. Ziel ist die verteilte und unveränderliche Speicherung identischer Daten in chronologischer Reihenfolge [14]. Ein Knoten wird durch eine Person oder eine Organisation mit Zugriffsrechten auf das verteilte Netzwerk repräsentiert [15]. Verschiedene Konzepte der DLT unterscheiden sich in ihrem Design, ihren Eigenschaften und ihren Merkmalen (zum Beispiel Bitcoin vs. Ethereum). Dennoch besteht jedes DLT-Konzept aus Public-Key-Kryptographie, einem verteilten Peer-to-Peer-Netzwerk und einem Konsensmechanismus [16].

Eigenschaften der Blockchain

Die Blockchain ist nicht das einzige DLT-Konzept, dafür aber das bekannteste und meistgenutzte. Daher fokussieren wir uns im Folgenden auf die Blockchain. Bei der Darstellung ihrer Eigenschaften nutzen wir die Kategorisierung aus dem Blogbeitrag Blockchain, mehr als nur ein Hype? – Eine Einführung in die Blockchain von Ante Plazibataus dem Jahr 2016:

Daten auf der Blockchain sind unveränderbar (1) und werden in kryptografischen Blöcken dezentral (2) gespeichert. Somit wird das Single-Point-of-Failure-Problem^[b] von traditionellen Datenbanken gelöst. Des Weiteren sind Daten für zugangsberechtigte Nutzer der Blockchain transparent (3) einsehbar. Datenredundanzen werden durch das Konzept der Single-Source-of-Truth (4) gelöst. Alle Teilnehmer sehen stets die gleichen Datensätze. Ein weiterer Vorteil der Technologie ist die Programmierbarkeit (5). Diese Eigenschaft erlaubt es, Code auf der Blockchain auszuführen. Somit können vertragliche Bedingungen und Prozesse durch die Verwendung sogenannter Smart Contracts auf der Blockchain abgebildet werden [18].

Value Chain in der Immobilienindustrie:

Um die generische Wertschöpfungskette der Immobilienindustrie zu verstehen, muss zunächst eine Trennung in die unterschiedlichen Nutzungsbereiche einer Immobilie (siehe Abbildung 2) vorgenommen werden: private Nutzung (1), gewerbliche Nutzung (2), sowie industrielle Nutzung (3) [19]. Je nach Nutzungsbereich variieren die Wertschöpfungsketten.

Dieser Beitrag fokussiert die Wertschöpfungskette für den privaten Kauf und die private Nutzung einer Immobilie (siehe Abbildung 3). Es wird exemplarisch aufgezeigt, wie Käufer und Verkäufer einer Immobilie zusammenfinden und wie die DLT diesen Prozess unterstützen kann. 

Im ersten Schritt begibt sich ein Makler auf die Suche nach auf dem Markt verfügbaren Immobilienobjekten (1: Suche). Der Makler tritt als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer auf [20]. Während dieser Prozess derzeit über zentrale Multiple Listing Services (MLS)^[c] abgebildet wird, ermöglichen dezentrale Verzeichnisse auf der DLT den schnellen und effizienteren Zugriff auf Immobilieninformationen sowie zugehörige Gebäudehistorien. Je nach DLT-Design können die Zugriffsrechte auf die Daten festgelegt werden. Durch die Unveränderbarkeit der Aufzeichnungen steigt das Vertrauen in die zur Verfügung gestellten Daten [22]. Durch Einführung der dezentralen Identität auf der DLT können Verkäufer bereits im Vorfeld identifiziert werden. Dieser Anwendungsfall garantiert dem Makler sichere, automatisierte KYC-Prozesse bereits bei der Immobiliensuche [23].

Makler stellen den Käufern weitere Informationen zum Objekt zur Verfügung und gestalten den Verkaufsprozess zwischen Käufer und Verkäufer (2.1: Sales). Beispiele für diese Informationen sind zum Beispiel: bisherige Eigentümer, Urkunden sowie getätigte Reparaturarbeiten [10]. Auch bei der Sales-Tätigkeit profitieren Makler von sicheren und transparenten Daten. Beratung, Wertermittlung des Objektes sowie die Suche nach den notwendigen Unterlagen können schnell und sicher durchgeführt werden.

In der Finanzierungsphase wird die Finanzierung der Immobilie zwischen dem Käufer der Immobilie und dem Kreditinstitut verhandelt (2.2: Finanzierung). In der traditionellen Welt werden hierfür hauptsächlich Hypothekarkredite verwendet. Hierbei wird die aufgenommen Hypothek im Grundbuch des zu erwerbenden Objektes eingetragen (siehe Abbildung 4, traditionell). Im Falle des Zahlungsverzugs durch den Immobilieneigentümer kann die Bank das Objekt durch die grundpfandrechtliche Eintragung veräußern [24]. Um einen Verkauf rechtskräftig abzuschließen (3: Vertrag), wird derzeit eine weitere Instanz benötigt: der Notar [25]. Ein Notar bestätigt den Kauf und trägt diesen ins Grundbuch ein. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis über Grundstücke und beinhaltet Angaben über rechtliche Verhältnisse wie den Eigentümer [26]. Somit geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über.

Durch die Verwendung der DLT könnten neben der Immobiliensuche auch die Prozessschritte 2.1), 2.2) und 3) optimiert werden. Voraussetzung hierfür stellt das digitale Grundbuch dar, welches auf der DLT gespeichert wird [27].

Nach Freigabe eines Kredites durch eine Bank würde dieser direkt über die DLT mithilfe von Smart Contracts abgewickelt. Ein Smart Contract hat Zugriff auf das digitale Grundbuch und löst nach Zahlungseingang automatisch den Eigentumsübergang im Grundbuch aus [28] (siehe Abbildung 4). Smart Contracts benötigen technologische und prozessuale Standards. Die Einführung und weitgehende Standardisierung von Immobilienprozessen durch Smart Contracts führt zu effizienteren und automatisierteren Prozessen in der gesamten Branche [29]. Die DLT stellt eine Single-Source-of-Truth für Grundstückseigentum dar und ermöglicht somit den Wegfall mehrerer Intermediäre. Beispielsweise werden Notare durch die Übertragung von Eigentumsrechten auf der DLT nicht mehr benötigt. Im letzten Schritt der Value Chain kommt es zur Nutzung des Objektes durch den Käufer. Auch in diesem Schritt könnte die DLT den Käufer durch die Konvergenz zu weiteren Technologien wie dem Internet of Things (IoT) unterstützen. Die Installation von vernetzten Sensoren ermöglicht die Erfassung von Gebäudedaten in Real-Time und die direkte Speicherung auf der DLT [30]. Die Datenerfassung ist konsistent und transparent und könnte von zukünftigen Käufern abgerufen werden. So könnten die Käufer auf der Basis vorhandener Daten zuverlässig die voraussichtlichen Ausgaben für Strom-, Heizöl- oder Wasserverbrauch ermitteln.

Fazit

Bereits heute existiert eine Vielzahl von Use Cases für den Einsatz der DLT in der Immobilienindustrie (Suche des Objektes, sicherer Informationsaustausch, Prozessautomatisierung). Durch die Einführung eines digitalen Grundbuches oder der dezentralen Identität auf der DLT werden diese Potenziale weiter ausgenutzt und neue Use Cases (Hypothekarkredit auf DLT, Smart Contracts) entstehen. Durch stetige Transparenzsteigerungen in der Immobilienindustrie mithilfe digitaler Technologien wie der DLT sinkt das Risiko auf negative Auswirklungen der Immobilienindustrie auf die Finanzindustrie. Pilotprojekte wie das digitale Grundbuch „Lantmäteriet“ in Schweden zeigen bereits die Relevanz der Technologie in der Praxis auf [31].

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[a] „Beeinflussung der internationalen politischen Ebene durch soziale und wirtschaftliche Entscheidungen und Entwicklungen auf nationaler Ebene.“ [3]

[b] Ein Single Point of Failure (SPOF) stellt ein potenzielles Risiko dar. Hierbei kann es zu einer Situation kommen, in der eine einzige Fehlfunktion dazu führt, dass ein gesamtes System nicht mehr funktioniert [17].

[c] „Ein Multiple Listing Service (MLS) ist eine Datenbank, die von kooperierenden Immobilienmaklern eingerichtet wurde, um Daten über zum Verkauf stehende Immobilien bereitzustellen. Ein MLS ermöglicht es Maklern, die Angebote der anderen Makler einzusehen, mit dem Ziel, Hauskäufer und Verkäufer zusammenzubringen.“ [21]

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Quellen

[1] C. Buch, “Die Rolle des Immobiliensektors für die Finanzstabilität,” Nov. 12, 2019. https://www.bundesbank.de/de/presse/reden/die-rolle-des-immobiliensektors-fuer-die-finanzstabilitaet-814682 (accessed Nov. 29, 2022).

[2] ZIA, “Bedeutung der Immobilienbranche,” ZIA, 2022. https://zia-deutschland.de/project/bedeutung-der-immobilienbranche/ (accessed Nov. 29, 2022).

[3] P. D. E. Feess, “Definition: Spillover-Effekt,” https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/spillover-effekt-43401 (accessed Nov. 29, 2022).

[4] J. Ogg, “CDOs and the Mortgage Market,” Investopedia, Mar. 23, 2022. https://www.investopedia.com/articles/07/cdo-mortgages.asp (accessed Dec. 05, 2022).

[5] C. Tardi, “Collateralized Debt Obligation (CDOs): What It Is, How It Works,” Investopedia, Mar. 08, 2022. https://www.investopedia.com/terms/c/cdo.asp (accessed Nov. 29, 2022).

[6] H. Keller, “Definition: Subprime-Kredit,” https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/subprime-kredit-53290 (accessed Dec. 05, 2022).

[7] Handelsblatt, “Gebremstes US-Wachstum Ende 2005: Amerikaner haben zu wenig konsumiert,” Jan. 27, 2006. https://www.handelsblatt.com/politik/konjunktur/gebremstes-us-wachstum-ende-2005-amerikaner-haben-zu-wenig-konsumiert/2606696.html (accessed Nov. 29, 2022).

[8] PostFinance, “Finanzkrise 2008 – der Rückblick und die Lehren daraus,” PostFinance, Sep. 05, 2018. https://www.postfinance.ch/de/privat/beduerfnisse/anlagewissen/finanzkrise.html (accessed Nov. 24, 2022).

[9] LimeChain, “Blockchain in real estate: benefits and use cases,” Jan. 11, 2021. https://limechain.tech/blockchain-use-cases/real-estate/ (accessed Nov. 24, 2022).

[10] A. D., “Blockchain and Real Estate: 7 Ways It Can Revolutionize the Industry,” Cleveroad Inc. – Web and App development company, Oct. 15, 2022. https://www.cleveroad.com/blog/how-blockchain-in-real-estate-can-dramatically-transform-the-industry/ (accessed Nov. 24, 2022).

[11] Edelmann, “Immobilienbranche: Herausforderungen & Lösungsansätze,” Dec. 16, 2021. https://digitalland.ch/immobilienbranche-herausforderungen-losungsansatze/ (accessed Nov. 29, 2022).

[12] A. Biel, “Einfluss der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft – Herausforderungen und Chancen zur Verbesserung der UX 1/2,” E-Commerce Institut Köln, Nov. 18, 2020. https://ecommerceinstitut.de/einfluss-der-digitalisierung-in-der-immobilienwirtschaft-herausforderungen-und-chancen-zur-verbesserung-der-ux/ (accessed Nov. 29, 2022).

[13] M. R. Itani, “The Impact Of Digital Transformation On The Real Estate Sector,” Entrepreneur, May 13, 2022. https://www.entrepreneur.com/en-ae/technology/the-impact-of-digital-transformation-on-the-real-estate/427491 (accessed Nov. 29, 2022).

[14] A. Sunyaev, “Distributed Ledger Technology,” in Internet Computing: Principles of Distributed Systems and Emerging Internet-Based Technologies, A. Sunyaev, Ed. Cham: Springer International Publishing, 2020, pp. 265–299. doi: 10.1007/978-3-030-34957-8_9.

[15] N. Kannengießer, S. Lins, T. Dehling, and A. Sunyaev, “What Does Not Fit Can Be Made to Fit! Trade-Offs in Distributed Ledger Technology Designs.” Rochester, NY, Jan. 10, 2019. doi: 10.2139/ssrn.3270859.

[16] N. El Ioini and C. Pahl, “A Review of Distributed Ledger Technologies,” in On the Move to Meaningful Internet Systems. OTM 2018 Conferences, Cham, 2018, pp. 277–288. doi: 10.1007/978-3-030-02671-4_16.

[17] Avi Networks, “What is a Single Point of Failure? Definition & FAQs,” Avi Networks, 2022. https://avinetworks.wpengine.com/glossary/single-point-of-failure/ (accessed Nov. 25, 2022).

[18] M. Finck, “Grundlagen und Technologie von Smart Contracts,” in Smart Contracts, M. Fries and B. P. Paal, Eds. Mohr Siebeck GmbH and Co. KG, 2019, pp. 1–12. Accessed: Nov. 25, 2022. [Online]. Available: https://www.jstor.org/stable/j.ctvn96h9r.4

[19] RealT Horizon, “Understanding the reality in RealT – Generic Real Estate Value Chain.” http://www.realthorizon.com/2013/02/understanding-reality-in-realt-generic.html (accessed Nov. 24, 2022).

[20] “Aufgaben eines Maklers: Tätigkeiten im Überblick | Makler-Vergleich.de,” 2022. https://www.makler-vergleich.de/immobilienmakler/aufgaben-eines-maklers.html (accessed Nov. 29, 2022).

[21] J. Chen, “Multiple Listing Service (MLS): Definition, Benefits, and Fees,” Investopedia, Jan. 21, 2022. https://www.investopedia.com/terms/m/multiple-listing-service-mls.asp (accessed Dec. 05, 2022).

[22] T. Merrill, “Blockchain In Real Estate: 6 Ways It’s Changing the Industry,” FortuneBuilders, May 16, 2022. https://www.fortunebuilders.com/blockchain-real-estate/ (accessed Nov. 29, 2022).

[23] ConsenSys, “Blockchain in Real Estate | Real World Blockchain Use Cases,” ConsenSys, 2022. https://consensys.net/blockchain-use-cases/real-estate/ (accessed Nov. 29, 2022).

[24] I. Fronia, “Hypothek,” immoverkauf24 GmbH, Dec. 23, 2021. https://www.immoverkauf24.de/baufinanzierung/baufinanzierung-a-z/hypothek/ (accessed Nov. 29, 2022).

[25] Redaktion Dr. Klein, “Notartermin und Beurkundung: Ablauf beim Hauskauf,” 2022. https://www.drklein.de/notartermin-hauskauf.html (accessed Nov. 29, 2022).

[26] D. B. Wischermann, “Definition: Grundbuch,” https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/grundbuch-33315 (accessed Nov. 29, 2022).

[27] S. Herrnberger, “Digitales Grundbuch mit Blockchain – so profitiert die Branche,” Blockchainwelt, Nov. 28, 2020. https://blockchainwelt.de/kein-digitales-grundbuch-mit-blockchain/ (accessed Nov. 29, 2022).

[28] A. Plazibat, “Blockchain: Heiliger Gral oder überbewerteter Hype? Erkenntnisse aus der Finanzindustrie | ccecosystems.news,” Dec. 07, 2017. https://ccecosystems.news/blockchain-heiliger-gral-oder-ueberbewerteter-hype-erkenntnisse-aus-der-finanzindustrie/ (accessed Nov. 29, 2022).

[29] block.co, “The Potential of Blockchain Technology in Real Estate,” Medium, Aug. 30, 2021. https://blockdotco.medium.com/the-potential-of-blockchain-technology-in-real-estate-d6b1bbd38e73 (accessed Dec. 05, 2022).

[30] Intellis, “What are the benefits of Blockchain for Facilities Managers in 2020?,” 2020. https://www.intellis.io/blog/what-are-the-benefits-of-blockchain-for-facilities-managers-in-2020 (accessed Nov. 29, 2022).

[31] D. Noll, “Distributed-Ledger-Technologie im Grundbuchwesen,” May 2019.